Wer Summe und Rate vorher festlegt, wählt die passende Finanzierung. Der Vergleich liefert die Basis.
Immobilienkredit ohne Eigenkapital: Vollfinanzierung – für wen sie funktioniert
Kaufen, ohne jahrelang anzusparen – die Vollfinanzierung macht es möglich. Die Bank finanziert dabei den kompletten Kaufpreis, teils auch die Nebenkosten. Das geht, ist aber kein Selbstläufer: Ohne Eigenkapital steigt das Risiko, und damit die Anforderungen an Einkommen und Objekt.
Hier prüfst du in wenigen Minuten unverbindlich, ob eine Vollfinanzierung für dich in Frage kommt. Die erste Anfrage ist kostenlos und unverbindlich.
Wann eine Vollfinanzierung funktioniert
Ohne Eigenkapital trägt die Bank das volle Risiko – deshalb verlangt sie ein hohes, sicheres Einkommen, eine werthaltige Immobilie und eine saubere bis allenfalls leicht belastete Bonität. Man unterscheidet die 100-Prozent-Finanzierung (nur Kaufpreis) und die 110-Prozent-Finanzierung (samt Nebenkosten). Beide sind teurer als eine Finanzierung mit Eigenkapital. Anders als beim kleinen Kredit trotz Schufa ist ein hartes Negativmerkmal hier ein klares Ausschlusskriterium.
100 % oder 110 %
100 %: nur der Kaufpreis. 110 %: auch die Nebenkosten. Letzteres ist am anspruchsvollsten.
Höheres Einkommen nötig
Ohne Eigenkapital muss das Einkommen die höhere Rate sicher und dauerhaft tragen.
Werthaltiges Objekt
Die Immobilie muss gut bewertbar und gut verwertbar sein – sie ist die einzige Sicherheit.
Teurer als mit Eigenkapital
Mehr Risiko bedeutet höhere Zinsen. Rechne den Aufschlag ehrlich ein.
Saubere Bonität
Ein hartes Negativmerkmal ist bei Vollfinanzierung ein klares Aus.
Mitantragsteller hilft
Zwei sichere Einkommen erhöhen die Chance auf eine Zusage ohne Eigenkapital deutlich.
Für wen sich der Weg eignet – und für wen nicht
Sinnvoll, wenn …
- du ein hohes, sicheres Einkommen hast
- die Immobilie werthaltig und gut bewertbar ist
- deine Bonität sauber bis allenfalls leicht belastet ist
- du den Zinsaufschlag tragen kannst
- du ggf. mit Partner/in finanzierst
Eher nicht, wenn …
- dein Einkommen knapp kalkuliert ist
- ein hartes Negativmerkmal vorliegt
- das Objekt schwer verwertbar ist
- du die höheren Zinsen nicht stemmen kannst
- dir jemand Vorkosten abverlangt
Ehrlich gesagt: Worauf du achten musst
Eine Immobilienfinanzierung mit negativer Schufa ist deutlich schwerer als ein normaler Ratenkredit. Banken prüfen wegen der großen Summen besonders streng – rechne mit Aufschlägen, und bei harten Negativmerkmalen wie einer laufenden Insolvenz mit einer Absage.
Niemals Vorkosten zahlen. Seriöse Vermittlung verlangt vor der Zusage kein Geld für „Gutachten“, „Bearbeitung“ oder eine Pflichtversicherung. Die hier verlinkte Anfrage ist kostenlos.
Eigenkapital und Sicherheiten entscheiden. Je mehr du einbringst und je werthaltiger das Objekt, desto realistischer wird die Finanzierung – und desto besser die Konditionen. Plane die Nebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer) zusätzlich ein.
Vollfinanzierung steht und fällt mit dem Einkommen.
Prüfe unverbindlich, ob eine Finanzierung ohne Eigenkapital für dich realistisch ist – kostenlos und ohne Verpflichtung.
Jetzt unverbindlich prüfenFinanzierung berechnen – unverbindlichIn vier Schritten zur Anfrage
- Objekt und Wunschsumme festlegen. Im Immobilienrechner gibst du Kaufpreis bzw. Bauvorhaben, vorhandenes Eigenkapital und die gewünschte Rate ein.
- Unverbindliche Anfrage stellen. Du machst Angaben zu Einkommen, Objekt und Situation. Die erste Konditionsanfrage ist schufaneutral.
- Finanzierungsangebot prüfen. Passt etwas, erhältst du ein konkretes Angebot. Vergleiche Zins, Tilgung und Laufzeit in Ruhe – nichts ist bis hier verbindlich.
- Erst bei Zusage entscheiden. Kosten entstehen ausschließlich, wenn du eine Finanzierung annimmst und unterschreibst.
Begriffe, die im Kleingedruckten auftauchen
- Schufa
- Deutschlands größte Auskunftei. Sie speichert Daten zu deinem Zahlungsverhalten und errechnet daraus einen Score, den Banken bei der Kreditentscheidung heranziehen.
- Schufaneutrale Anfrage
- Eine reine Konditionsanfrage, die nicht als Kreditanfrage gemeldet wird und deinen Score deshalb nicht verschlechtert. Erst der tatsächliche Abschluss wird vermerkt.
- Kreditvermittler
- Vergibt selbst kein Geld, sondern leitet deine Anfrage an passende Partnerbanken weiter – auch an solche, die schwierige Fälle annehmen. Für dich ist die Vermittlung kostenlos.
- Bonität
- Deine Kreditwürdigkeit insgesamt – aus Einkommen, Ausgaben, Beschäftigung und Schufa. Der Score ist nur ein Teil davon, nicht das ganze Bild.
- Mitantragsteller & Bürge
- Eine zweite Person mit gutem Einkommen bündelt die Bonität und senkt das Risiko für die Bank – das erhöht die Zusagechance und oft auch die mögliche Summe.
- Effektiver Jahreszins
- Der Gesamtpreis des Kredits pro Jahr in Prozent, inklusive der meisten Nebenkosten. Nur er macht Angebote wirklich vergleichbar – nicht der niedrigere Sollzins.
Häufige Fragen
Geht ein Immobilienkredit ganz ohne Eigenkapital?
Ja, als Vollfinanzierung. Sie verlangt aber ein hohes, sicheres Einkommen, ein werthaltiges Objekt und eine saubere Bonität – und ist teurer als mit Eigenkapital.
Was ist der Unterschied zwischen 100 und 110 Prozent?
Bei 100 % finanziert die Bank den Kaufpreis, bei 110 % zusätzlich die Nebenkosten wie Notar und Grunderwerbsteuer. Die 110-Prozent-Variante ist am schwersten zu bekommen.
Warum ist die Vollfinanzierung teurer?
Weil die Bank das volle Risiko trägt. Das schlägt sich in einem höheren Zins nieder. Über die lange Laufzeit summiert sich das spürbar.
Geht das auch mit Schufa-Eintrag?
Ein kleiner, erledigter Eintrag ist nicht zwingend ein Aus, erschwert die Vollfinanzierung aber deutlich. Harte Negativmerkmale schließen sie praktisch aus.
Wie wichtig ist das Einkommen?
Sehr. Ohne Eigenkapital ist das laufende Einkommen die zentrale Sicherheit. Es muss die höhere Rate dauerhaft und mit Puffer tragen.
Hilft ein Mitantragsteller?
Ja, deutlich. Zwei sichere Einkommen reduzieren das Risiko und machen eine Zusage ohne Eigenkapital wahrscheinlicher.
Ist die Anfrage verbindlich?
Nein. Die erste Konditionsanfrage ist kostenlos und unverbindlich.
Was kostet mich die Anfrage?
Nichts. Anfrage und Vermittlung sind kostenlos. Vorkosten vor der Zusage sind ein Warnsignal.
Was, wenn ich abgelehnt werde?
Bringe doch etwas Eigenkapital ein, ziehe einen Mitantragsteller hinzu oder wähle ein günstigeres Objekt. Schon wenig Eigenkapital verbessert die Konditionen deutlich.
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Transparenz: Die Anfrage erfolgt über einen geprüften, TÜV-zertifizierten Kreditvermittler. Für dich ist sie kostenlos und unverbindlich; alarm.de erhält im Erfolgsfall eine Vergütung. Es besteht kein Anspruch auf einen Kredit – die Entscheidung treffen die Partnerbanken anhand deiner Gesamtsituation. Ein Kredit ohne jede Bonitätsprüfung ist in Deutschland nicht seriös erhältlich.